Особенности договора аренды торгового места
ВАС РФ РАЗЪЯСНИЛ, КАК КВАЛИФИЦИРОВАТЬ ДОГОВОР О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ТОРГОВОГО МЕСТА (ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 19.11.2013 N 8668/13)
- Ситуация: управляющая рынком компания требовала взыскать с предпринимателя задолженность по оплате торгового места и неустойку
- Вывод ВАС РФ: к договору о предоставлении торгового места на розничном рынке применимы положения ГК РФ об аренде
- Вывод ВАС РФ: размер платы за торговое место на розничном рынке нельзя изменять чаще одного раза в год
- Вывод ВАС РФ: если в договоре о предоставлении торговых мест дополнительно предусмотрено оказание платных услуг, то он может быть признан смешанным
Постановление N 8668/13 содержит оговорку о возможности пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.
1. Ситуация: управляющая рынком компания требовала взыскать с предпринимателя задолженность по оплате торгового места и неустойку
Управляющая рынком компания и индивидуальный предприниматель (ИП) заключили договор о предоставлении торгового места на розничном рынке. В соответствии с условиями этого договора ИП должен оплачивать торговое место и услуги, оказываемые управляющей рынком компанией. Впоследствии компания дважды в течение года с момента заключения договора изменяла стоимость услуг по предоставлению торгового места. Предприниматель был уведомлен об этом, однако продолжал вносить платежи в соответствии с условиями договора без учета увеличения стоимости услуг.
В связи с этим управляющая рынком компания обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по оплате торгового места и неустойки. Суд первой инстанции удовлетворил требования в меньшем размере, чем было заявлено. Изменение компанией стоимости услуг по предоставлению торгового места было признано правомерным. Сам договор суд квалифицировал как договор возмездного оказания услуг.
Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили такое решение без изменения, при этом суд кассационной инстанции отметил, что договор о предоставлении торгового места на рынке не поименован в ГК РФ. Следовательно, положения гл. 34 ГК РФ об аренде к нему неприменимы. По мнению суда, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, который регулируется специальным законодательством, в частности Законом о розничных рынках.
Предприниматель обжаловал судебные акты в порядке надзора, посчитав, что в данном случае применимы, в частности, положения ГК РФ об аренде и размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год. Президиум ВАС РФ отменил все судебные акты и пришел к следующим выводам.
2. Вывод ВАС РФ: к договору о предоставлении торгового места на розничном рынке применимы положения ГК РФ об аренде
Деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках регулируется не только Законом о розничных рынках, но и иными нормативными правовыми актами, в том числе и ГК РФ. Управляющая рынком компания передает пользователю торговые места по договорам о предоставлении торговых мест на срок, не превышающий срока действия разрешений (ч. 2 ст. 15 Закона о розничных рынках). Следовательно, предметом такого договора является передача на определенный срок за плату торгового места для торговли. Это соответствует понятию договора аренды (ст. 606 ГК РФ). Кроме того, в договоре между предпринимателем и управляющей рынком компанией указан номер торгового места, общая площадь, а также сведения о том, что торговое место находится на территории рынка. Это отвечает требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ об определении объекта аренды.
3. Вывод ВАС РФ: размер платы за торговое место на розничном рынке нельзя изменять чаще одного раза в год
Данный вывод следует из того, что к договору о предоставлении торговых мест на рынке применимы положения гл. 34 ГК РФ об аренде. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, установленные в этом договоре, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Необходимо также учитывать разъяснение ВАС РФ о том, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора о твердом размере арендной платы либо порядке ее исчисления (п. 11 Обзора, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В рассмотренном деле управляющая рынком компания в нарушение п. 3 ст. 614 ГК РФ дважды увеличивала размер платы за предоставление торгового места до истечения года с момента заключения договора.
ВАС РФ подчеркнул, что право управляющей рынком компании самостоятельно определять цену договора (ч. 6 ст. 15 Закона о розничных рынках) должно рассматриваться в системной связи с положениями ГК РФ. Следовательно, наличие такого права не позволяет произвольно изменять установленную договором в твердом размере стоимость пользования торговым местом на рынке.
4. Вывод ВАС РФ: если в договоре о предоставлении торговых мест дополнительно предусмотрено оказание платных услуг, то он может быть признан смешанным
ВАС РФ разъяснил, что в рассмотренном деле договор о предоставлении торговых мест на рынке содержал условия как договора аренды (гл. 34 ГК РФ), так и договора возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), то есть он являлся смешанным. Так, управляющая рынком компания обеспечивала энерго-, тепло- и водоснабжение рынка, осуществляла ежедневную уборку общих мест территории рынка, организовывала его охрану, что было предусмотрено в договоре.